Δραματικές επιπτώσεις στην ελληνική οικονομία θα έχει μια ενδεχόμενη «βίαιη» πτώση στις τιμές των ακινήτων, εξαιτίας και της σοβαρής δημοσιονομικής κρίσης που περνά η χώρα. Το 2012, σύμφωνα με στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου θα δούμε τις... χαμηλότερες τιμές ακινήτων σε τρεις χώρες: Τις ΗΠΑ, την Ιρλανδία και την Ελλάδα. Αυτό τόνισε μεταξύ άλλων ο υπεύθυνος ανάλυσης της αγοράς ακινήτων της ΤτΕ, Θεόδωρος Μητράκος, κατά την ημερίδα που διοργάνωσε η κεντρική τράπεζα.
Απόθεμα
Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο, υπάρχει στην αγορά ένα σημαντικό απόθεμα απούλητων σπιτιών που σταθεροποιήθηκε το 2010 και το 2011 στα επίπεδα των 150-180 χιλιάδων μονάδων. Φυσικά, ούτε αγοραστές υπάρχουν ούτε οι εργολάβοι προχωρούν σε νέες επενδύσεις προτού πωλήσουν το στοκ.
Οπως είπε ο κ. Μητράκος το γεγονός ότι οι τιμές δεν υποχωρούν βίαια οφείλεται κυρίως στο ότι η αγορά είναι κατακερματισμένη με 10-15 χιλιάδες εργολάβους οικοδομών, οπότε αντιστοιχούν γύρω στα 15 απούλητα ακίνητα στον καθένα, αριθμός που μπορούν να αντέξουν μέχρι στιγμής. Επίσης, η μικρή έκθεση σε δάνεια και το γεγονός ότι οι Ελληνες δεν θεωρούν επενδυτικό προϊόν το ακίνητο, έχουν κρατήσει τις τιμές. Ομως, όλα τα στοιχεία είναι εξαιρετικά άσχημα γι' αυτό η ΤτΕ και οι ειδικοί εκτιμούν ότι το 2012 θα υπάρξει μεγάλη υποχώρηση των τιμών καθώς οι κατασκευαστές θα αναγκαστούν να πουλήσουν χαμηλότερα.
Από το α' τρίμηνο του 2009 όταν ξεκίνησε η κρίση μέχρι το 3ο τρίμηνο του 2012 η ονομαστική πτώση τιμών κατοικιών είναι 12,9% και σε πραγματικούς όρους 21,5%. Το 2005 και το 2006 καταγράφηκαν αυξήσεις πάνω από 10% σε κάθε τρίμηνο. Μεγαλύτερη η μείωση στα παλαιά διαμερίσματα (-5,2% στο εννεάμηνο του 2011) από τα καινούρια (-3,5%).
Παρά την ύφεση, το κόστος κατασκευής παρέμεινε υψηλό και κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2011 (συνολικό κόστος: 1,2%, Υλικά: 2,9%). Ετσι, το υψηλό κόστος της αντικατάστασης των παλαιών κτιρίων κατοικιών με νέα εμποδίζει την περαιτέρω μείωση των τιμών.
Μόλις 9.000 συναλλαγές κάθε είδους έγιναν το γ' τρίμηνο του 2011, όταν το α' τρίμηνο 2008 ήταν 32.000 και το α' τρίμηνο του 2007 σχεδόν 40.000. Η πτώση των συναλλαγών έπεσε δηλαδή στο 1/3 μέσα σε 4 χρόνια. Εκτιμάται ότι το 2011 συνολικά θα γίνουν 80-82 χιλιάδες συναλλαγές (κατοικίες, αγροτεμάχια, οικόπεδα, επαγγελματικά ακίνητα) όταν το 2005 ήταν 215 χιλιάδες. Στην Αττική δε μόλις 23.000 από σχεδόν 70.000 το 2005.
Σχεδόν 32% η μείωση του αριθμού των αδειών στο επτάμηνο του 2011, 44% κάτω ως προς την επιφάνεια σε τ.μ.
Σημαντική η μείωση των επενδύσεων στην οικοδομή καθώς από τα ανώτερα επίπεδα 11,7% του ΑΕΠ το 2006, πέφτουν σε 5% το 2010 και σε 3,1% το 2011.
Οι επιχειρηματικές προσδοκίες στις κατασκευές έχουν μειωθεί 45,1% στο δεκάμηνο ενώ οι μήνες σίγουρης παραγωγής κατοικιών μειώθηκε σε 3,1 τον Οκτώβριο από 11 μήνες το 2009.
Είναι εντυπωσιακό ότι 1 στα 10 επαγγελματικά ακίνητα των ΑΕΕΠ αυτή τη στιγμή έχουν χαμηλότερη εμπορική αξία έναντι της αντικειμενικής.
Το 80% των κτηματομεσιτών διατηρεί αρνητικές προσδοκίες για την αγορά και το 60% περιμένει νέα μείωση τιμών. Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο η υπερφορολόγηση και ειδικά η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα επιβαρύνουν περισσότερο την αγορά και πρέπει να συνδυαστούν με μείωση φορολογικών συντελεστών.
Στο -2,4% τα στεγαστικά
Σταθερά σε αρνητικούς ρυθμούς κινείται ο ρυθμός επέκτασης των στεγαστικών δανείων. Τον Οκτώβριο κυμάνθηκε στα επίπεδα του -2,4% ενώ το εντυπωσιακό είναι ότι το 2005 καταγράφηκε αύξηση 35,2%. Οι τράπεζες έχουν κλείσει τις κάνουλες και τα δάνεια δίνονται πλέον σπάνια. Ο συνδυασμός της έλλειψης ρευστότητας και της φορολόγησης των ακινήτων είναι οι βασικές αιτίες της βουτιάς της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τον καθηγητή του Goethe University Frankfurt, Μ. Χαλιάσσο, που μίλησε στην ημερίδα της ΤτΕ, «ίσως στο τέλος της επόμενης χρονιάς να δούμε ρευστότητα στην αγορά».
Αγορά ακινήτων
Οι καθοδικές τάσεις διαρκούν γύρω στα 18 τρίμηνα και οι ανοδικές 24-28 τρίμηνα.
Παρά τη σημαντική ανθεκτικότητα η τάση αποκλιμάκωσης των τιμών είναι εμφανής. Η ανάκαμψη θα έρθει μετά το 2013 και μόνο αν ανακάμψει και η οικονομία.
Κοντά στο 3% του ΑΕΠ οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2011 από 11,7% το 2006.
Μειωμένη κατά 20% η απασχόληση στον τομέα των κατασκευών.
Ενα στα 10 επαγγελματικά ακίνητα των ΑΕΕΑΠ έχουν τιμή κάτω από την αντικειμενική.
Το 80% των κτηματομεσιτών διατηρεί αρνητικές προσδοκίες για την αγορά και το 60% περιμένει νέα μείωση τιμών.
http://fimotro.blogspot.com
